Bolån så här
fungerar
det

Vad är ett bolån? Allt du behöver veta

Ett bolån, även kallat bostadslån, är en form av lån där din bostad används som säkerhet. Detta lån används vanligtvis för att finansiera köpet av en bostad såsom en villa, bostadsrätt eller ett fritidshus. För att kunna ta ett bolån krävs att du betalar en kontantinsats på minst 15 % av bostadens värde. Resterande 85 % kan täckas med bolånet enligt det svenska bolånetaket.

Lånelöfte - Vad är det och hur fungerar det?

För att ta ett bolån, även kallat bostadslån, börjar processen med att ansöka om ett lånelöfte, vilket är ett förhandsbesked från banken som visar hur mycket du kan låna för att köpa en bostad. Det är inte bindande men ger dig en tydlig ram för vad du har råd med och gör dig mer attraktiv som köpare.

Att ha ett lånelöfte klart innan du börjar gå på visningar är en stor fördel. När du väl hittar en bostad du är intresserad av, ger lånelöftet dig en tydlig gräns för hur mycket du kan lägga i en budgivning. Eftersom budgivningar ofta går snabbt, hjälper lånelöftet dig att agera utan förseningar.

Ett lånelöfte är vanligtvis tidsbegränsat, ofta till tre till sex månader. Om köpet dröjer längre än så, kan du behöva förnya lånelöftet för att säkerställa att det fortfarande är giltigt och baserat på aktuell information om din ekonomi.
Detta är särskilt viktigt om din ekonomiska situation förändras under tiden. Att börja processen med lånelöfte och bolån tidigt ger dig inte bara trygghet, utan gör också bostadsköpet smidigare och mer effektivt.

Hur mycket får man låna? - Gör en bolånekalkyl innan ansökan

Innan du ansöker om ett bolån är det klokt att göra en grundlig kalkyl över din ekonomi. Genom att få en tydlig bild av dina inkomster och utgifter kan du avgöra hur mycket du klarar av att betala i ränta och amortering för ditt nya boende. Dessutom är det viktigt att ta med andra fasta kostnader som tillkommer, exempelvis:

1. - El, värme och vatten


2. - Bostadsförsäkring


3. - Eventuella samfällighets- eller bostadsrättsavgifter

Faktorer som påverkar hur mycket du kan låna

När banken bedömer hur mycket pengar du kan låna för ditt nya boende, tittar de på flera aspekter av din ekonomi, bland annat:

1. - Antal låntagare: Är ni flera som ska ta lånet, delas ansvaret? vilket kan öka låneutrymmet beroende på inkomst.


2. - Hushållets totala inkomst: Ju högre sammanlagd inkomst, desto större möjlighet att låna mer.


3. - Din jobbsituation: Stabil anställning och fast inkomst ökar chanserna för att få ett högre lånebelopp.


4. - Befintliga lån: Eventuella andra skulder, såsom privatlån eller kreditkortsskulder, påverkar din lånekapacitet negativt.


5. - Kontantinsatsens storlek: Du behöver ha minst 15 % av bostadens pris som kontantinsats enligt det svenska bolånetaket.

Att ha en tydlig och realistisk bild av din ekonomi gör processen smidigare och ökar dina chanser att få ett bolån som passar din budget. Börja med en bolånekalkyl för att undvika överraskningar och säkerställa att du gör ett ekonomiskt hållbart val för ditt boende.

Bolån med medlåntagare - Vad du behöver veta

Att ta ett bolån med medlåntagare kan vara en lösning för att öka chanserna att få lån eller förbättra lånevillkoren speciellt om man är ny på bostadsmarknaden.
En medlåntagare är någon som delar ansvaret för lånet med dig, exempelvis en partner, familjemedlem eller vän. Här är allt du behöver veta om hur det fungerar och vad som är viktigt att tänka på.

Fördelar med medlåntagare

1. - Ökad lånekapacitet: Medlåntagarens inkomst och ekonomiska situation räknas med, vilket kan göra det möjligt att låna ett högre belopp.


2. - Bättre ränta: Med en starkare ekonomisk profil kan banken erbjuda mer fördelaktiga räntor och villkor.


3. - Gemensamt ansvar: Genom att dela på lånet kan ni också dela på betalningsansvaret, vilket minskar bördan för en enskild person.

Ansvar vid bolån med medlåntagare

När du har en medlåntagare är ni båda juridiskt ansvariga för hela lånet. Det innebär att om en person inte kan betala, blir den andra skyldig att täcka hela beloppet. Detta kan innebära en risk, så det är viktigt att ha en öppen dialog och tydliga överenskommelser om betalningar.

Vem kan vara medlåntagare?

En medlåntagare är oftast:

1. - Partner eller make/maka: Vanligt i samband med gemensamt boende.


2. - Förälder eller annan familjemedlem: Föräldrar kan gå in som medlåntagare för att hjälpa yngre köpare in på bostadsmarknaden.


3. - Vän eller annan närstående: I vissa fall kan en vän eller annan person bli medlåntagare, men det kräver ofta extra noggrannhet i planeringen.

Vad är kontantinsats? - Så fungerar det

En kontantinsats är den del av bostadens pris som du själv måste betala när du tar ett bolån. I Sverige krävs det att du betalar minst 15 % av bostadens köpeskilling som kontantinsats när du köper en bostad. Kontantinsatsen kan komma från ett sparande eller via ett annat lån än ett bolån såkallat blancolån en lånetyp utan säkerhet även kallat privatlån.

Hur fungerar kontantinsatsen?

Kontantinsatsen utgör din andel i bostadsköpet och fungerar som en säkerhet för banken. Eftersom banken inte kan låna ut hela beloppet på bostaden, måste du själv bidra med en del av köpesumman. Detta innebär att du behöver ha sparat ihop en summa motsvarande minst 15 % av bostadens pris innan du ansöker om ett bolån.

Exempel på kontantinsats

Om du köper en bostad för 2 000 000 kronor, måste du ha en kontantinsats på åtminstone 300 000 kronor (15 % av 2 000 000). Banken kan däremot låna ut de resterande 1 700 000 kronor i form av ett bolån.

Bolånets storlek	Kontantinsats 15 %
2 000 000 kronor	300 000 kronor
3 500 000 kronor	525 000 kronor
4 000 000 kronor	600 000 kronor

Varför behövs kontantinsatsen?

Kontantinsatsen minskar risken för banken genom att visa att du som låntagare har en ekonomisk grund att stå på. Det innebär att du inte kan låna hela beloppet för bostaden, vilket gör att du kommer att vara mer motiverad att återbetala lånet. För dig som köpare ger det också en ökad känsla av säkerhet och ansvar för bostaden.

Hur kan man spara till kontantinsatsen?

Många sparar till sin kontantinsats genom långsiktigt sparande, exempelvis genom ett sparkonto, aktieinvesteringar eller genom att ta hjälp av familj eller vänner. Vissa banker erbjuder även så kallade privatlån eller familjelån för att hjälpa till att finansiera kontantinsatsen.
Att förstå kontantinsatsen är avgörande när du planerar att ta ett bolån och köpa en bostad. Det påverkar både hur mycket du behöver spara innan du ansöker om ett lån och hur mycket pengar du kan låna för att köpa din bostad. Läs gärna våra spartips för att förbättra din ekonomi.

Vad är bolåneränta och hur fungerar den?

En bolåneränta, även kallad boränta, är den avgift du betalar till banken för att låna pengar till ditt bolån. Räntan kan vara rörlig eller bunden och påverkar hur mycket du betalar varje månad. Den specifika räntan och bindningstiden för ditt lån bestäms i samråd med banken. Vill du fördjupa dig kan du läsa mer här om ränta.

Rörlig vs. bunden ränta

1. - Rörlig ränta: Med en rörlig ränta följer lånets ränta marknadens förändringar. Detta innebär att räntan kan ändras regelbundet, ofta var tredje månad. En fördel med rörlig ränta är att du kan lösa in ditt lån när som helst utan att behöva betala en ränteskillnadsersättning. Du kan också välja att binda räntan vid ett senare tillfälle om marknaden förändras.


2. - Bunden ränta: En bunden ränta innebär att räntan är fast under en specifik period, ofta mellan 1 och 10 år. Detta ger en förutsägbar månadskostnad och gör det lättare att planera din ekonomi. Nackdelen är att om du vill lösa lånet i förtid, kan du behöva betala en ränteskillnadsersättning.

Kombinerad ränta

Det är också möjligt att dela upp ditt lån mellan rörlig och bunden ränta, exempelvis genom att ha hälften av lånet med rörlig ränta och resten med bunden ränta. Detta kan ge en balans mellan flexibilitet och förutsägbarhet, beroende på din ekonomiska situation och riskvilja.

Snitträntor för bolån

Snitträntorna för bolån i Sverige har varierat beroende på marknadsförhållanden, och de ligger just nu i december 2024 mellan 3,44% och 4,74% för rörliga räntor och mellan 2,86% och 3,51% för bundna räntor, beroende på vilken bank du väljer

Bankernas Snitträntor 2024-12-10

Bank	3 månader	1 år	2 år	3 år
Swedbank	3,74 %	3,30 %	2,98 %	3,02 %
Skandia	3,73 %	3,10 %	2,93 %	2,91 %
Nordea	3,74 %	3,39 %	2,98 %	3,07 %
SBAB	3,60 %	3,31 %	3,08 %	3,09 %
Danske Bank	3,56 %	2,99 %	2,97 %	3,02 %
SEB	3,93 %	3,29 %	2,93 %	2,97 %
Länsförsäkringar	3,66 %	3,03 %	3,19 %	3,28 %
Handelsbanken	3,86 %	3,25 %	2,96 %	3,16 %

Hur lång tid betalar du ränta?

Du betalar ränta på ditt bolån tills hela lånet är betalt, eller om du säljer bostaden och avslutar lånet i samband med försäljningen. Att förstå de olika räntelösningarna är avgörande för att kunna välja det alternativ som passar din ekonomiska situation bäst.
Att välja rätt bolåneränta kan påverka dina långsiktiga kostnader, så det är viktigt att noggrant överväga vilken lösning som bäst matchar din riskprofil och ekonomiska förutsättningar.

Nominell ränta och effektiv ränta: Vad är skillnaden?

När du tar ett bolån eller annat lån, stöter du ofta på begreppen nominell ränta och effektiv ränta. Båda är viktiga att förstå eftersom de påverkar hur mycket du kommer att betala för ditt lån. Här förklarar vi skillnaden mellan dessa två typer av räntor.

Nominell ränta är den årliga ränta som banken eller långivaren anger på ditt lån. Den anger hur mycket du betalar i ränta varje år baserat på ditt lånebelopp. Nominell ränta tar inte hänsyn till några andra kostnader eller avgifter som kan tillkomma under lånets löptid, till exempel uppläggningsavgifter eller aviavgifter.

Exempel: Om du tar ett bolån på 1 000 000 kronor med en nominell ränta på 3 %, betalar du årligen 30 000 kronor i ränta, förutsatt att räntan förblir oförändrad.

Effektiv ränta återspeglar den totala kostnaden för ditt lån, inklusive både nominell ränta och eventuella extra kostnader, såsom uppläggningsavgifter, aviavgifter eller andra administrativa kostnader. Effektiv ränta är ett mer exakt mått på vad du faktiskt kommer att betala för lånet under ett år, eftersom den tar hänsyn till alla avgifter och kostnader som kan påverka din betalning.

Effektiv ränta gör det lättare att jämföra lån från olika långivare, eftersom den inkluderar alla dolda kostnader, inte bara själva räntan.

Exempel: Om du har ett lån på 1 000 000 kronor med en nominell ränta på 3 %, men även betalar 5 000 kronor per år i avgifter, kan den effektiva räntan bli 3,5 % eller mer beroende på uppläggning och avgifter. Vill du lära dig mer kan du läsa här om ränta.

Varför är det viktigt att förstå skillnaden?

För att fatta informerade beslut om ditt bolån och jämföra olika låneerbjudanden är det viktigt att titta på den effektiva räntan. Den ger dig en bättre uppfattning om den totala kostnaden för lånet och gör det enklare att jämföra lån från olika långivare. Eftersom den effektiva räntan tar hänsyn till alla kostnader som kan påverka ditt lån, hjälper den dig att förstå den verkliga kostnaden för ditt bolån. Genom att förstå både nominell och effektiv ränta kan du göra ett mer informerat val när du ansöker om bolån och undvika oväntade kostnader i framtiden.

Amortering på bolån: Vad är det och varför är det viktigt?

Amortering är den del av betalningen på ditt bolån som går till att minska själva lånesumman, till skillnad från räntan som betalar för att låna pengarna. När du amorterar på ditt bolån betalar du av på själva lånet, vilket gör att din skuld minskar över tid. Det är en viktig del av lånets återbetalning och en av de faktorer som påverkar hur snabbt du kan bli skuldfri.

Hur fungerar amortering på bolån? Amorteringen sker vanligtvis i fasta månadsbelopp, och den kan vara antingen rak eller annuitet beroende på vilken typ av amorteringsplan du valt:

1. - Rak amortering:

   Du betalar samma belopp varje månad för att minska lånet, vilket innebär att dina amorteringar är lika stora över hela lånets löptid. Eftersom räntekostnaderna baseras på den kvarvarande skulden, kommer de att minska med tiden, vilket gör att din månadskostnad successivt sjunker.



2. - Annuitet:

   Här betalar du ett fast belopp varje månad, där både räntan och amorteringen ingår. I början av lånets löptid går en större del av betalningen till ränta, medan amorteringsdelen ökar ju längre du har lånet.

Amorteringskrav i Sverige

I Sverige finns specifika amorteringskrav som reglerar hur mycket du måste amortera beroende på lånets belåningsgrad och din ekonomiska situation. Enligt de nuvarande reglerna ska du amortera på ditt bolån om belåningsgraden överstiger 50 % av bostadens värde. Om belåningsgraden är över 70 % måste du amortera 2 % per år, och om belåningsgraden är mellan 50–70 % ska du amortera 1 % per år.

Hur påverkar amortering din ekonomi?

Att förstå och planera för amortering är en viktig del av att ta ansvar för ditt bolån. Oavsett om du väljer rak amortering eller annuitet, är det viktigt att ha koll på de amorteringskrav som gäller för ditt lån, samt att se till att din betalningsförmåga passar för den amorteringsplan du väljer. Genom att amortera regelbundet och hålla koll på din skuld kan du säkra din ekonomiska framtid och minska räntekostnader över tid.

Vanliga frågor om bolån

Är det smart att betala av bolån?

Att amortera på ditt bolån är en viktig del av att stärka din ekonomiska situation. Genom att minska skulden över tid får du flera fördelar som kan hjälpa dig hantera både dagens och framtidens utmaningar på bostadsmarknaden. Först och främst leder amortering till att din belåningsgrad sjunker. Belåningsgraden är den procentuella andelen av bostadens värde som du har lånat. Genom att sänka denna minskar du risken för att bli överbelånad, vilket kan vara särskilt viktigt om bostadsmarknadens värden skulle sjunka.

Vad kollar banken på vid bolån?

När du ansöker om ett bolån gör banken en noggrann bedömning av din ekonomi för att säkerställa att du kan hantera lånet både nu och i framtiden. Ett av de första stegen är att kontrollera att du har tillräckliga tillgångar för att betala kontantinsatsen, som måste uppgå till minst 15 % av bostadens värde. Detta är ett krav för att få låna resterande belopp. Banken granskar också din inkomst för att få en tydlig bild av din betalningsförmåga. Det handlar om att säkerställa att du kan klara av att betala ränta, amortering och andra driftskostnader som är kopplade till bostaden, även under en längre tidsperiod.
Om du ansöker om lånet tillsammans med en medlåntagare räknar banken in båda era inkomster, vilket kan öka er gemensamma lånekapacitet. För att vara förberedd på framtida räntehöjningar använder banken en kalkylränta i sina beräkningar. Denna ränta är högre än den aktuella marknadsräntan och syftar till att skapa en ekonomisk buffert. Utöver detta räknar banken ut din skuldkvot, som är förhållandet mellan din totala skuld och din inkomst. Skuldkvoten avgör hur mycket du behöver amortera enligt de svenska amorteringskraven.

När nekar banken bolån?

Även om du fått ett lånelöfte kan banken välja att neka dig själva bolånet i samband med köpet. Detta kan hända om banken bedömer att bostadens marknadsvärde är lägre än köpesumman. Bankens slutliga beslut baseras på en värdering av bostaden och en fördjupad granskning av din ekonomi i samband med låneansökan.

Hur hög skuldkvot får man ha?

Det skärpta amorteringskravet innebär att om din skuldkvot, det vill säga skulden i förhållande till hushållets bruttoinkomst, överstiger 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst, måste du amortera 1 % extra av ditt bolån varje år. Detta tillkommer utöver de redan befintliga amorteringskraven som baseras på din belåningsgrad, alltså hur stor del av bostadens värde som är belånat. Syftet med detta krav är att minska risken för överbelåning och säkerställa att hushåll med höga skulder gradvis minskar sin totala skuld. Genom att amortera mer skapas en buffert som gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar och ekonomiska förändringar.

Vad ser dåligt ut på kontoutdrag för ett bolån?

När du ansöker om ett bolån spelar ditt kontoutdrag en viktig roll i hur banken bedömer din ekonomiska stabilitet. Det finns vissa faktorer, så kallade röda flaggor, som kan påverka bankens beslut negativt. Stora insättningar utan tydlig förklaring kan väcka frågor om pengarnas ursprung, medan frekventa övertrasseringar signalerar brist på ekonomisk kontroll. Oregelbundna transaktioner eller inkonsekventa inkomstinsättningar kan göra långivaren osäker på din betalningsförmåga, särskilt om du har oregelbundna inkomster. Andra faktorer som överdrivna skuldbetalningar, dolda skulder eller inkassoanmärkningar kan också påverka din ansökan. Dessa element gör att banken kan ifrågasätta din ekonomiska stabilitet och ställa krav på ytterligare dokumentation eller förklaringar för att bevilja lånet.

Hur mycket måste man tjäna för att låna 3 miljoner?

För att låna 3 miljoner kronor krävs det att din ekonomi uppfyller bankens krav, inklusive det vanligt förekommande skuldkvotstaket. Om banken tillämpar ett skuldkvotstak på 5 innebär det att din totala skuld inte får överstiga fem gånger din årliga bruttoinkomst. För ett lån på 3 miljoner kronor behöver du därför en årsinkomst på minst 600 000 kronor (3 000 000 ÷ 5).

Det är dock viktigt att notera att kreditvärdigheten också spelar en avgörande roll. Banken granskar din totala ekonomiska situation, inklusive andra lån, fasta kostnader och hur stabil din inkomst är. En hög kreditvärdighet kan förbättra dina chanser att få lånet, medan en låg kreditvärdighet kan begränsa det maximala belopp du kan låna.

Utöver inkomstkraven tar banken även hänsyn till räntor, amorteringar och övriga levnadskostnader i sin kalkyl för att säkerställa att du har ekonomiskt utrymme att hantera lånet långsiktigt.