Attefallshus – En Komplett Guide till Regler, Kostnader och Byggnation

Vad är ett attefallshus?

Ett attefallshus är en mindre byggnad, även kallad komplementbostad eller komplementbyggnad, som får byggas på en tomt där det redan finns ett enbostadshus eller tvåbostadshus. Huset får vara maximalt 30 kvadratmeter och uppföras utan bygglov, även om en anmälan till kommunens byggnadsnämnd krävs innan bygget kan påbörjas. Så länge tomten rymmer minst ett befintligt bostadshus är det oftast tillåtet att uppföra ett attefallshus, som kan användas som permanentboende, fritidshus eller uthyrningsbostad för studenter eller turister.

Möjligheterna med attefallshus är många: de kan fungera som gäststugor, hemmakontor, förråd, poolhus, bastu eller garage. Om attefallshuset inreds som ett komplementbostadshus kan det utrustas med kök, badrum och andra bekvämligheter, vilket gör det möjligt att använda det som en komplett och självständig bostadsyta. För den som söker efter en billig lösning finns byggsatser och arkitektritade modeller hos stora byggvaruhus, vilket ger flexibilitet att hitta prisvärda alternativ.

Estetiskt är attefallshus mycket mångsidiga. Det vanligaste materialet är träpanel, men husen kan också vara murade, knuttimrade eller till och med byggda av återvunna lastcontainrar för en mer hållbar lösning. Så länge man följer de byggnadstekniska reglerna är designmöjligheterna nästan obegränsade. För att utnyttja ytan maximalt väljer många attefallshus med loft, vilket ger extra sovplats och möjlighet att skapa en mer avskild sovrumsdel. Det är även möjligt att bygga en källare under attefallshuset, vilket skapar extra förvaringsmöjligheter, exempelvis för en sval matkällare.

Sammanfattningsvis erbjuder attefallshus både funktion och flexibilitet i användningsområden och design, och de kan anpassas efter olika budgetar och behov.

Regler för attefallshus

Enligt nuvarande bygglovsregler kan attefallshus användas som antingen komplementbostadshus, alltså som en fristående bostad, eller som komplementbyggnad, vilket kan innebära ett förråd, garage eller gäststuga. Här följer en sammanfattning av de regler och riktlinjer som gäller för attefallshus, särskilt sedan lagändringen den 1 mars 2020.

1. Bygganmälan och tillåten byggnadsarea

För komplementbostadshus – attefallshus som används som fritidshus eller permanentbostad – gäller en maximal byggnadsarea om 30 kvadratmeter, vilket infördes den 1 mars 2020. Denna utökning från tidigare 25 kvadratmeter gäller endast för attefallshus som används som bostäder.

2. Grundläggande krav för att få bygga

För att bygga ett attefallshus utan bygglov måste vissa grundläggande krav vara uppfyllda:

1. Huvudbyggnad på tomten: Det måste finnas ett befintligt en- eller tvåbostadshus på tomten. Du kan alltså inte bygga ett attefallshus på en obebyggd tomt.


2. Anmälan till byggnadsnämnden: Även om attefallshuset inte kräver bygglov, måste du anmäla byggprojektet till byggnadsnämnden och få ett startbesked innan bygget kan påbörjas.


3. Tillgänglighetskrav?: Ska attefallshuset användas som permanentbostad (komplementbostad) istället för komplementbyggnad så kan hårdare regler gälla och detta är då ett av kraven, bäst är att kolla med sin kommun.


4. Placering och gränsavstånd: Attefallshuset måste placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen. Om detta avstånd underskrids krävs grannens skriftliga medgivande, eller ett bygglov om medgivandet inte kan erhållas.


5. Höjd: Byggnaden får vara högst 4 meter från marknivån upp till taknocken.

3. Tekniska regler och placering

Förutom de grundläggande reglerna finns ytterligare tekniska krav och placeringsrestriktioner:

1. Närhet till bostadshuset: Attefallshuset måste placeras i närhet till huvudbostaden, vilket innebär att det inte kan byggas långt ifrån huvudbyggnaden, exempelvis i en skogsdunge på en större tomt.


2. Begränsningar i vissa områden: Attefallshus får inte byggas i områden med särskilt värdefulla byggnader eller inom vissa skyddade områden av betydelse för försvaret. Det finns också restriktioner för avstånd till järnvägar; attefallshus får inte uppföras närmare än 30 meter från en järnväg.


3. Flera attefallshus: Du kan bygga flera attefallshus på samma tomt, men den sammanlagda ytan får inte överskrida 30 kvadratmeter för komplementbostadshus om du vill undvika bygglov.

4. Byggtekniska möjligheter och utrymme

Med en maximal höjd på 4 meter från marknivå erbjuder attefallshus stora möjligheter för praktiska planlösningar. Många husmodeller har exempelvis sovloft för att maximera användningen av ytan. I vissa fall kan du även bygga en källare under attefallshuset utan krav på bygglov, förutsatt att de tekniska byggkraven för bostadsutrymmen uppfylls.

5. Planeringsprocess och ansökan om bygglov

Om byggnationen kräver bygglov, exempelvis för att den överstiger tillåten byggnadsarea eller höjd, bör du vara medveten om att det kan ta upp till 10 veckor för kommunen att behandla bygglovsansökan. Därför är det klokt att planera i god tid.

Kostnader attefallshus

Byggandet av ett attefallshus kan vara en prisvärd lösning för att skapa extra utrymme, och det är inte orimligt påstå att det kan vara en investering på sikt att bygga attefallshus på din fastighet som kan generera extra inkomster vid t.ex. uthyrning.
Men kostnaden påverkas av flera faktorer som är bra att känna till. Här följer en översikt av kostnadsposter och vad som kan påverka priset, så att du kan planera och budgetera för ditt attefallshus.

1. Grundkostnad för attefallshus

Kostnaden för ett attefallshus kan variera kraftigt beroende på byggnadens storlek, utförande och byggprocess. Generellt sett kan kostnaderna ligga mellan 60 000 och 400 000 kronor, men dyrare alternativ kan hamna runt en miljon beroende på markförutsättningar och färdigställandegrad. Här är några faktorer som påverkar priset:

1. Storlek på huset och eventuellt loft: Ett större attefallshus med loft innebär högre materialkostnader.


2. Markförhållanden: Skicket på marken där huset ska stå kan påverka kostnaden markant. Krävs exempelvis sprängning, dränering eller extra grundarbete kan detta snabbt öka kostnaden.


3. Typ av attefallshus: Om du väljer en byggsats, prefabricerad byggnad eller ett nyckelfärdigt hus påverkar detta totalkostnaden. Byggsatser är generellt billigare, men kräver mer egen arbetsinsats.


4. Användningsområde: För bostäder krävs ofta isolering och tillgång till el, vatten och avlopp, vilket ökar både material- och installationskostnader.

2. Specifika kostnader

1. Ansökningskostnader: Även om attefallshus ofta är befriade från bygglov krävs fortfarande en anmälan till kommunen. Startbeskedet från byggnadsnämnden är billigare än bygglov, men kostnaderna kan variera mellan kommuner. Exempelvis kostar en anmälan i Karlstad Ca. 5200 kronor, handläggningstiden är kortare för anmälan än för bygglov.


2. Markarbete och grundläggning: Markarbete är ofta en av de största kostnaderna. I bästa fall, om marken är jämn och stabil, kan markarbetet kosta mellan 20 000 och 30 000 kronor. Däremot kan markarbeten som sprängning, schaktning eller dragning av vatten och avlopp driva upp kostnaden till över 300 000 kronor. Därför är det viktigt att undersöka tomten i ett tidigt skede för att undvika överraskande utgifter.


3. Byggnadens kostnad: Priset varierar beroende på om huset köps som en byggsats eller ett nyckelfärdigt hus. En enkel byggsats för ett attefallshus kan kosta runt 50 000 kronor, vilket kan passa om man har möjlighet att bygga själv. Däremot kan ett nyckelfärdigt attefallshus med hög standard kosta mellan 500 000 och 700 000 kronor, där både byggnad och inredning är färdiga vid leverans.


4. Färdigställande och tomtanpassning: Om du köpt en byggsats eller ett oinrett hus kan färdigställandet innebära extra kostnader. Att slutföra interiör, bygga en altan eller återställa marken runt byggnaden kan kosta upp till 200 000 kronor. Ett nyckelfärdigt attefallshus har däremot få färdigställandekostnader.

3. Total kostnadsbild

Ett attefallshus som köps som byggsats och byggs för enklare användning, till exempel som förråd, kan bli relativt billigt, med en total kostnad på runt 100 000 kronor. Å andra sidan, ett nyckelfärdigt attefallshus för permanentboende, som kräver omfattande markarbete och anslutningar för el och vatten, kan hamna på över en miljon kronor. En noggrann genomgång av budgeten och markförhållandena ger en bättre uppskattning av slutkostnaden och underlättar planeringen av byggprojektet.

Vanliga frågor om Attefallshus

Varför heter det Attefallshus?

Namnet "Attefallshus" kommer från den tidigare kristdemokratiske bostadsministern Stefan Attefall. Det var dock inte Stefan Attefall själv som myntade begreppet, utan det var istället den dåvarande moderata finansministern Anders Borg som först använde termen "Attefallshus" för att beskriva denna typ av komplementbyggnad. Attefallshuset har ibland även kallats en "förstoring av Friggeboden" eller "Friggebodens storebror". Friggeboden, som introducerades 1979, fick sitt namn efter den dåvarande bostadsministern som tillät byggandet av dessa små byggnader utan krav på bygglov eller anmälan till byggnadsnämnden. På så sätt banades vägen för både Friggeboden och senare Attefallshuset som flexibla lösningar för att skapa extra utrymme på tomten.

Hur nära huset får ett attefallshus stå?

För att minimera brandrisken rekommenderas ett avstånd på 8 meter mellan byggnader på tomten. Denna rekommendation gäller både för attefallshus och övriga byggnader.

Hur stort får ett attefallshus vara?

Sedan den 1 augusti 2020 är det tillåtet att bygga en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus på upp till 30 kvm med en maximal taknockshöjd på 4 meter nära ditt en- eller tvåbostadshus, utan att behöva bygglov. Däremot krävs en bygganmälan till kommunen. Attefallshuset måste placeras minst 4,5 meter från tomtgränsen. Om byggnaden ska placeras närmare än detta krävs grannarnas godkännande.

När får man bygga ett attefallshus?

Ett attefallshus får endast byggas på en tomt som redan har ett befintligt en- eller tvåbostadshus. Om det saknas bostadshus på tomten är det alltså inte tillåtet att uppföra ett attefallshus där. Med enbostadshus menas en byggnad som rymmer en enda bostadslägenhet, medan ett tvåbostadshus har två bostadslägenheter. Dessa regler omfattar även fritidshus och vissa större kolonistugor.

Hur högt får ett attefallshus vara?

Hur hög ett attefallshus får vara beror på taknockens höjd. Attefallshuset får inte ha en taknockshöjd som överstiger 4 meter från marknivå.

Kan jag bygga ett attefallshus på min strandtomt?

Om din tomt ligger vid stranden gäller särskilda regler för byggnation. Bygglov eller strandskyddsdispens kan krävas, även för attefallshus, eftersom strandskydd ofta begränsar byggnationer nära vattnet. Kontrollera med din kommun vad som gäller för din specifika tomt innan du påbörjar projektet.

Får jag hyra ut mitt attefallshus?

Ja, du får hyra ut ditt attefallshus, både som permanent bostad och som fritidsboende. Många väljer att hyra ut attefallshuset för att få en extra inkomst. Tänk på att attefallshuset måste uppfylla gällande hus- och säkerhetsregler för att användas som bostad, och det kan vara bra att se över skatteregler för uthyrning.

Vilka ritningar krävs för att lämna in en bygganmälan för ett attefallshus?

För att lämna in en bygganmälan för ett attefallshus krävs vanligtvis flera specifika ritningar. En situationsplan behövs för att visa attefallshusets placering på tomten i relation till andra byggnader och tomtgränser. En planritning ska också bifogas, som tydligt beskriver byggnadens inre layout med rum och funktioner. Dessutom krävs fasadritningar som visar byggnadens utsida från olika håll, inklusive takhöjd och yttre materialval. Slutligen behöver du en sektionsritning som visar en genomskärning av huset för att tydliggöra konstruktionen, våningsplan och höjder. Alla ritningar ska vara skalenliga och tydligt märkta med mått, så att byggnadsnämnden kan granska och godkänna anmälan.

Är det tillåtet att bygga attefallshus på prickad mark?

Vid en attefallsåtgärd kan du i vissa fall bortse från många av detaljplanens bestämmelser, vilket innebär att du kan bygga på mark som normalt inte får bebyggas, såsom så kallad prickad mark. Detta innebär att det kan vara möjligt att uppföra ett attefallshus även på områden som annars är skyddade från byggnation enligt detaljplanen. Det är dock viktigt att kontrollera specifika regler och restriktioner för din tomt hos kommunen innan du påbörjar byggprojektet.